A fruição corresponde à posse, usufruto, gozo, efeito de fruir, ato de desfrutar, logo, a taxa de fruição ou de ocupação do imóvel, trata-se de uma indenização paga por quem utiliza o imóvel pelo período em que este ficou em sua posse, quando o adquirente não deseja mais prosseguir com o contrato.
Equipara-se ao aluguel e visa restabelecer o equilíbrio econômico, com finco de evitar que o vendedor fique em prejuízo, tendo em face a privação da utilização do bem pelo período em que o comprador está na posse do imóvel.
A referida taxa não é condicionada à prova de eventual prejuízo, haja vista que já encontra-se estabelecida em lei, portanto, apenas a ocupação ou posse do imóvel pelo comprador já é o fato caracterizador de sua aplicação.
Quando a taxa de fruição é devida?
A taxa de fruição somente será devida quando o comprador desistir da compra do imóvel, com exceção à desistência do comprador por culpa exclusiva do vendedor.
Importante destacar, ainda, que a taxa de fruição pode incidir juntamente com a multa do contrato. Assim, a sua aplicação não afasta a penalidade contratualmente prevista por desistência do comprador, isto é, ambas podem ser cumuladas.
Aplicabilidade e divergência.
A (i) cobrança da taxa de fruição de imóvel, o (ii) percentual correto a ser cobrado e a (iii) aplicabilidade correta da taxa são os principais pontos geradores de impasses, os quais são levados à apreciação do judiciário e resultam em decisões divergentes.
Alguns magistrados entendiam não ser cabível a sua aplicação em imóvel pertencente a loteamento quando não havia edificação no lote. Noutro aspecto, outros admitiam a sua aplicação somente em relação ao período em que o adquirente esteve inadimplente com o pagamento das suas obrigações contratuais.
Para além, havia ainda muitas variações quanto a forma de se calcular a taxa de fruição, se deveria ser cobrada sobre o valor atualizado do contrato ou se deveria incidir sobre o valor pago.
Sobretudo, a sua aplicabilidade já foi reconhecida em legislação específica, conforme será demonstrado no próximo tópico.
Fundamentação legal:
A Lei nº 13.786/2018, comumente conhecida como a Lei do Distrato, a qual alterou as Leis nº 4.591/1964 (Incorporação Imobiliária) e 6.766/1979 (Parcelamento de Solo), regulamentou a cobrança da taxa de fruição do imóvel, bem como o percentual aplicável, determinando que a taxa de fruição é devida e deve ser descontada em caso de resolução do contrato por fato imputado ao adquirente, sendo aplicada da seguinte forma:
- 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, quando se tratar de imóvel em loteamento (art. 32-A, inciso I, Lei nº 13.786/2018);
- 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die, quando se tratar de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária (art. 67-A, inciso III, Lei nº 13.786/2018).
Como essa taxa é calculada?
A respectiva taxa de fruição deve ser calculada sobre o valor atualizado do contrato, tendo em vista que o objetivo do legislador foi pensar em um valor que realmente pudesse refletir um aluguel, ou seja, uma indenização justa pelo período de ocupação do imóvel, e deve ser calculada a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até a sua restituição ao vendedor.
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